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Pourquoi faire un bail à construction et quelles sont les conséquences en cas de procès ?
En matière d’installation de centrales photovoltaïques, il est possible qu’un notaire vous ait conseillé de passer par le mécanisme juridique d’un bail à construction
Ainsi le propriétaire du terrain sur lequel se trouvera la centrale photovoltaïque fait signer un bail à construction à une SCI. En parallèle, une autre société (SARL, SAS) exploite les panneaux.
La création de cette SCI permet de faire rentrer plusieurs personnes sur la mise eu œuvre de la centrale photovoltaïque mais peut également faciliter l’obtention d’un crédit.
Pour de plus ample informations, n’hésitez pas à contactez votre avocate à Albi.
Qu’est ce qu’un bail à construction ?
La loi dispose que le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain loué et à les conserver en bon état pendant toute la durée du bail.
Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier sur les constructions, ce qui permet au locataire de bénéficier d’un droit de propriété temporaire sur l’immeuble jusqu’à l’expiration du bail.
Faire un bail à construction à une SCI détenue par le propriétaire du terrain peut être motivé par plusieurs raisons :
Flexibilité de gestion
Le bail a construction confère au preneur un droit réel immobilier conformément à l’article L251-3 du Code de construction et de l’habitation.
Si le preneur est une SCI, cela permet de structurer juridiquement la détention et la gestion des constructions.
Le preneur peut également céder ses droits ou les apporter en société, et les cessionnaires sont tenus des mêmes obligations que le cédant.
Cela permet ainsi une certaine flexibilité dans la gestion des droits immobiliers.
Obtention de financements
Le bail à construction peut faciliter le financement des constructions, car le droit réel peut être hypothéqué.
Il offre aussi une flexibilité en termes de gestion patrimoniale, permettant au propriétaire de céder ou d’apporter ses droits en société tout en conservant un contrôle sur le développement du terrain.
Imposition échelonnée et plus-value spécifique
Le bailleur peut demander que le revenu représenté par la valeur de ces biens soit réparti sur plusieurs années. Cela permet d’étaler l’imposition sur une période de quinze ans, ce qui peut être fiscalement avantageux pour une SCI.
La plus-value dégagée lors de la cession du terrain est imposée selon des conditions spécifiques de l’article 151 quater du Code général des impôts, ce qui peut permettre une optimisation fiscale pour une SCI.
Il est crucial de respecter les conditions de durée du bail pour bénéficier de ces avantages car des Cour d’appel ont jugé que la résiliation avant la durée minimale de dix-huit ans ne permettait pas de bénéficier des avantages fiscaux. (CA Bordereaux, 5eme ch, 29.12.2006, 03BX02454, 6.9.2007, 05BX00030)
Récemment, il a été jugé que la construction des propriétés n’exonérait pas la SCI de la taxe foncière le temps des travaux. (TA Paris 1er ch, sect, 8.4.2025, 1304580)
Résiliation du bail à construction en cours
Le preneur peut résilier le bail à construction en cours pour cause de force majeur, ce qui montre que le bail à construction peut offrir une certaine flexibilité en cas d’événements imprévus affectant la réalisation des constructions. (Cass. Civ. 3, 1.1.2011, 09-70.502)
Qui assigner en cas de litige sur le bien objet d’un bail à construction ?
En cas de destruction des constructions par cas fortuit ou force majeure, la résiliation peut être prononcée par décision judiciaire, selon l’Article L251-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Dans l’affaire Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 octobre 2014, 13-19.448, Inédit, la société civile immobilière, bailleur, a tenté d’agir en garantie décennale pour des désordres sur le carrelage. La Cour de cassation a rejeté cette demande, estimant que seule la société X, en tant que maître d’ouvrage, avait la qualité pour agir. Cela indique que le maître d’ouvrage, souvent le preneur, est généralement responsable des désordres affectant l’ouvrage pendant la durée du bail.
Le preneur, en tant que maître d’ouvrage, est donc généralement responsable de l’entretien et des réparations et peut assigner les constructeurs ou les assureurs en cas de malfaçons ou de défauts de conformité. Le bailleur peut également être impliqué, mais sa capacité à agir dépend de la nature des désordres et des termes du bail.
Bail à construction et responsabilité décennale
La responsabilité décennale peut être invoquée par un locataire ayant un bail à construction, lui conférant ainsi la qualité pour agir contre les constructeurs pour des désordres affectant les constructions édifiées.
La jurisprudence a confirmé que la responsabilité décennale peut être engagée même dans le cadre d’un bail à construction. Dans l’affaire de la Cour d’appel de Rennes, la société X, en tant que locataire avec un bail à construction, a été reconnue comme ayant qualité pour agir contre les constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du Code civil. La cour a accepté la demande de confirmation de la recevabilité de l’action engagée, confirmant ainsi que le locataire avec un bail à construction a des droits sur les constructions édifiées et peut agir en responsabilité décennale contre les constructeurs (Cour d’appel de Rennes, 4e chambre, 12 octobre 2023, n° 22/06849).
Cour d’appel de Rennes, 27 mars 2025, n° 23/01001 : La cour a confirmé la responsabilité des intervenants à l’acte de construire pour les désordres constatés, en se basant sur l’article 1792 du Code civil. Cette décision réaffirme que la réception expresse des travaux ouvre droit à des réparations pour les désordres constatés. Cour d’appel de Rennes, 4e chambre, 27 mars 2025, n° 23/01001
Cour d’appel de Nîmes, 10 avril 2025, n° 22/03155 : La cour a retenu la responsabilité décennale des entrepreneurs pour des désordres compromettant la solidité de l’ouvrage, justifiant l’engagement de leur responsabilité. Cette décision illustre l’application du principe de réparation intégrale pour les travaux de reprise nécessaires. Cour d’appel de Nîmes, 2e chambre section a, 10 avril 2025, n° 22/03155
Indemnisation du preneur en l’absence d’assurance décennale dans le cadre d’un bail à construction :
Dans le cadre d’un bail à construction, le maître d’ouvrage a obtenu une indemnisation pour absence d’assurance dommages-ouvrage. Cour de cassation, Chambre civile 3, 2 mars 2022, 21-10.753, Publié au bulletin, La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d’appel qui avait alloué au maître d’ouvrage une somme de 15 000 euros en réparation du préjudice lié à l’absence de souscription de l’assurance dommages-ouvrage.
La Cour de cassation a constaté que le coût de l’assurance dommages-ouvrage était inclus dans le prix des travaux et a alloué une somme en réparation du préjudice subi.
Cela souligne l’importance de l’assurance dans la gestion des désordres.
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